Elemzésünkben a XI. kerület ingatlanpiacát vizsgáljuk meg a kínálati árakra, bérleti díjakra, lakásállományra vonatkozóan, kitekintéssel a többi budai kerületre. Az elemzéshez a ingatlan.net adatbázisát és KSH adatokat használtunk fel.
A XI. kerület 136 ezer lakosával Budapest legnépesebb városrésze, ennek megfelelően a budapesti kerületekhez viszonyítva a XI. kerültben található a legtöbb lakás. A kerületi lakásállomány 2006-ban meghaladja a hetven ezret a KSH adatai szerint, ugyanakkor a 100 lakásra jutó lakosok száma csak átlagos, 191 fő. Az ingatlantípusok alapján nagyon színes képet mutató ingatlanállomány túlnyomórészt kétszobás otthonokból áll.
A beruházók az elmúlt 4-5 évben fogtak bele nagy volumenű fejlesztésekbe a kerületben, többek között a korábbi ipari területeken valósítanak meg soklakásos projekteket. Az erős beruházói jelenlétet az is mutatja, hogy a vállalkozók által épített új lakások részaránya az összes új építésű ingatlan között a kerületben meghaladja a fővárosi átlag szintjét. A kerület ingatlanpiacára élénkítő hatással lehet a 4-es metró megépítése. A metró útvonalán kívül a Duna part közeli területek érdemelnek kiemelt figyelmet. A Lágymányosi híd közelében, a Duna mentén főleg kereskedelmi beruházások folynak és állnak tervezés alatt.
A XI. kerületi ingatlanpiacon, a ingatlan.net becslései alapján a 2006-os éves tranzakciószám a 4.500 ingatlant is meghaladja, ami fővárosi viszonylatban is jelentősnek mondható. A piaci ingatlanárakról az átlag árakon túl a négyzetméterárak tartománya is sok információval szolgálhat. A ingatlan.net portál hirdetési bázisából kerületenként és ingatlantípusonként az 5 legmagasabb és az 5 legalacsonyabb négyzetméterárú ingatlant kiválasztva az 5-5 árból átlagot képezve megkapjuk az adott kerület kínálati árainak alsó és felső határát. Ilyen módon vizsgálva a piacon forgó ingatlanok összetételét arra a következtetésre juthatunk, hogy a XI. kerület ingatlan kínálata a többi kerülethez viszonyítva homogénebb a házak piacán, a lakások ára, és így minősége, típusa, mérete azonban egy meglehetősen széles skálán mozog.
A legolcsóbb lakások 180.000 Ft-os négyzetméterár mellett, a házak 190.000 négyzetméteráron indulnak, ami a többi budai kerülethez viszonyítva magas belépő árnak számít. A legdrágább lakások négyzetmétere átlagosan 1 millió Ft fölött alakul, míg a házakért átlagosan 810.000 Ft-ot is elkérhetnek. A felső ársáv átlag árai nem érik el az I., II. és XII. kerület legdrágább négyzetméterárait. A lakások négyzetméterárai szélesebb sávban mozognak mint a házaké, ami a fentieken túl arra enged következtetni, hogy a kerület ingatlan kínálatában a lakások nagyobb arányban szerepelnek. Ugyanakkor az átlagos négyzetméterárak között csak minimális eltérés van a házak javára. Egy négyzetméter lakásért 368.000 Ft-ot, míg házak egy négyzetméteréért átlagosan 379.000 Ft-ot kell fizetnünk Újbudán.
Kicsit árnyaltabb képet kapunk, ha ezeket az ingatlantípusokat új, illetve használt csoportokra bontjuk. Az új építésű házak négyzetmétere 439.000 Ft-ba kerül, míg a használt házak esetében 378.000 Ft egy négyzetméter ára. Meg kell jegyeznünk, hogy ésszerű okok miatt új építésű ház viszonylag kevés szerepel a hirdetési bázisban. A lakások esetében egy új építésű négyzetméter 468.000 Ft-ba kerül átlagosan, míg a használtlakások esetében 344.000 Ft-ot kérnek egy négyzetméterért. A használt lakások átlagárát csökkentik a 231.000 Ft-os négyzetméteráron kínált panelek. Csak téglaépítésű használt lakásokat vizsgálva 363.000 Ft-os átlagos négyzetméterárat tapasztalhatunk. Meg kell jegyeznünk, hogy itt csak kínálati átlagárakat láthatunk, illetve a ingatlan.net adatbázisa sem fedi le tökéletesen a teljes ingatlanpiacot.
A ingatlan.net hirdetési bázisában szereplő bérleti hirdetések alapján a XI. kerületben családi házak egy négyzetméterre vetített bérleti díja 2000-2200 Ft körül alakul. Panellakásban egy négyzetmétert 1300 Ft körül bérelhetünk, téglaépítésű lakások négyzetméterre vetített bérleti díja 1700 Ft körül alakul.
www.ingatlan.net (2007. 06. 16.)
Kapcsolódó linkek:
